Cashflowrechner
Unabhängig davon, ob Du Dich in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einkaufst oder ob Du alleiniger Eigentümer einer Immobilie wirst, fallen im Grunde immer die gleichen Kostenarten an. Es wird zwischen Rücklagen und Betriebskosten unterschieden.
Rücklagen
Rücklagen sind einfach ein Teil Deines Cashflows, den Du sparst, falls mal Reparaturkosten anfallen oder Du Mietausfälle hast. Rücklagen sind leider nicht von der Steuer absetzbar, solange Du sie nicht für die Immobilie ausgibst. Erst wenn Du Geld aus den Rücklagen für z. B. die Bezahlung einer Reparatur verwendest, kannst Du sie bei der Einkommensteuererklärung einreichen.
Betriebskosten
Betriebskosten sind zu unterteilen in umlegbare und nicht umlegbare Kosten. Die umlegbaren Kosten stellst Du Deinen Mietern in Rechnung in Form der jährlichen Nebenkostenabrechnung. Du selbst musst also nur die nicht umlegbaren Betriebskosten bezahlen.
Faustformel für den Rechner
Wenn Du eine Immobilie kaufst und dort steht etwas von z. B. 300 € Hausgeld, dann kannst Du grob mit 15 % davon als nicht umlegbar rechnen. Also etwa 45 € solltest Du in diesem Beispiel als nicht umlegbare Kosten in den Cashflow-Rechner eintragen.
Den gleichen Betrag schreibst Du in das Feld Instandhaltungsrücklage. Die reale Höhe der Instandhaltungsrücklage hängt vom Instandhaltungsbedarf der Immobilie und natürlich davon ab, was die WEG vereinbart.
Denke bitte daran, die Rechnung mit genauen Werten zu wiederholen, bevor Du die Immobilie tatsächlich kaufst. Für genaue Werte lässt Du Dir vom Verkäufer oder Makler die letzten Hausgeldabrechnungen schicken. Wenn es sich um eine WEG handelt, dann steht dort in der Regel auf der Abrechnung, was davon umlegbar ist und was nicht.
Achtung CO₂-Abgabe. Seit 2023 zahlt auch der Vermieter einen Anteil mit. Je schlechter gedämmt, desto höher der Anteil des Vermieters. Lies bitte den Artikel: CO₂-Steuer — Vermieter zahlen anteilig (vermietet.de).
Umlegbar
- Öffentliche Lasten inkl. der Grundsteuer
- Kosten im Zusammenhang mit der Wasserversorgung
- Entwässerungskosten des Gebäudes und des Grundstücks
- Kosten für eine zentrale Heizung
- Betriebskosten für Warmwasseranlagen
- Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
- Müllbeseitigung und Straßenreinigung
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung (die Kosten müssen regelmäßig anfallen; bei einmaligen Kosten sind sie nicht umlagefähig)
- Gartenpflege
- Ausleuchtung von gemeinsamen Flächen
- Kosten für den Schornsteinfeger
- Sach-, Haftpflicht- und Elementarversicherungen
- Kosten für einen Hausmeister (wenn dieser Reparaturen durchführt, sind diese nicht umlagefähig)
- Breitband- oder Antennenanlagen
- Kosten für den Betrieb von Waschräumen
- Sonstige Betriebskosten
- …
Nicht umlegbar
- Abnutzung, Alterung oder Witterungseinfluss
- Abrechnungskosten
- Dachrinnenreinigung
- Fassadenreinigung
- Feuerlöscher, Anschaffungs- und Installationskosten
- Geldverkehr / Kosten des Geldverkehrs
- Instandhaltungsrücklage (zählt ohnehin nicht zu den Kosten, sondern zu den Rücklagen)
- Hausverwalter
- Mietausfallversicherung
- Porto und Telefonkosten
- Rechtsberatung
- Reparaturen (Kleinreparaturen bis zu einem gewissen Betrag sind auf den Mieter umlegbar, wenn dies als Klausel explizit im Mietvertrag angegeben wurde)
- …
Hinweis: Alleineigentum vs. WEG
Kaufst Du ein Mehrfamilienhaus oder ein Einfamilienhaus als Alleineigentümer, hast Du viele Freiheiten, die Du in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht hast. Du kannst allein bestimmen und entscheiden, was Du mit der Immobilie machen möchtest.
Aber: Du hast eben auch die volle Verantwortung zur Verwaltung des Objektes. Es gibt keine Instandhaltungsrücklage, wenn Du sie nicht selbst in Form von angemessenen Rücklagen bildest. Es gibt auch keinen Hausverwalter. D. h. wenn Du die Immobilie nicht selbst verwalten möchtest, musst Du eine Hausverwaltung beauftragen und diese Kosten ebenfalls bei der Kalkulation berücksichtigen. Das sind in Deutschland derzeit ca. 33 € pro Wohneinheit in dem Mehrfamilienhaus.
Siehe: Hausverwaltersuche.de.
