Cashflow verstehen — die Grundlagen

Willkommen im Kompass — dem Lern- und Verständnis-Bereich des Cashflowrechners. Dieser Artikel ist Dein Einstieg, wenn Du gerade das erste Mal mit Immobilien-Kalkulation in Berührung kommst.

Wozu der Cashflowrechner überhaupt da ist

Der Cashflow-Rechner zeigt Dir, was monatlich an Geld übrig bleibt, nachdem Du alle laufenden Kosten und die Annuität an die Bank bezahlt hast. Diese Zahl entscheidet, ob ein Vermietungs-Investment finanziell trägt oder ob Du jeden Monat draufzahlst.

Aber: das Ergebnis ist nur so gut wie die Eingaben. Wenn Du den Kaufpreis schätzt, die Miete zu hoch ansetzt und die Nebenkosten unterschätzt, zeigt Dir der Rechner ein positives Ergebnis, das nicht stimmt. Das ist kein Fehler des Rechners — das gilt für jede Kalkulation: falsche Eingaben ergeben falsche Ergebnisse.

Wichtiger Hinweis vorab — auch ein positiver Cashflow bedeutet noch nichts

Du hast ein Objekt berechnet und das Ergebnis ist ein positiver Cashflow? Gut. Aber:

Wenn Du in Immobilien investieren möchtest, ist die Kalkulation lediglich einer der ersten Schritte. Vielleicht schätzt Du die nötigen Sanierungskosten noch nicht richtig ein. Vielleicht ist die angesetzte Miete zu hoch für die reale Mikro-Lage. Vielleicht stimmt das Hausgeld in der Annonce nicht mit dem aktuellen Stand der WEG überein.

Die Cashflow-Berechnung ist nicht die Kaufentscheidung. Sie ist die Prüfung davor.

An dieser Stelle verweisen wir auf entsprechende Literatur, Seminare und Coaches zum Thema Immobilienkauf. Geh es nicht leichtfertig und unüberlegt an.

Überblick: was alles in die Berechnung einfließt

Die folgenden Bausteine bestimmen, ob am Ende ein positiver Cashflow steht oder nicht:

• Kaufpreis + Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler, Grundbuch)
• Finanzierung (Tilgungsrate, Zinssatz, Zinsbindung)
• Mieteinnahmen (Kaltmiete; Brutto-/Netto-Sicht später wichtig)
• Betriebskosten und Rücklagen (umlagefähig vs. nicht-umlagefähig, Reparaturen, Mietausfall)
• Steuer (AfA-Bemessungsgrundlage, Grundstücksanteil, Werbungskosten, Grenzsteuersatz)

Jeder Baustein hat einen eigenen Kompass-Artikel — beginne der Reihe nach im Lernpfad „Erstes Objekt“ oder springe direkt zu dem Punkt, der Dich gerade interessiert.

Tooltip-Tipp

Alles, was Du hier ausführlich liest, findest Du komprimiert auch direkt beim Eingabefeld im Rechner — tippe einfach auf das Fragezeichen-Symbol neben dem jeweiligen Feld.

Der Kompass ist für den Hintergrund. Der Rechner ist für die schnelle Prüfung. Beides zusammen macht den Unterschied.