Cashflowrechner
Wenn Du eine Immobilie zum Vermieten erwirbst, sollte die Tilgungsrate relativ klein sein. Klingt erst einmal kontraintuitiv — schneller schuldenfrei wäre doch besser? Beim Vermieten ist die Logik anders.
Warum kleine Tilgung beim Vermieten?
Mit einer kleinen Tilgung ist es wahrscheinlicher, einen positiven Cashflow zu erzielen. Und positiver Cashflow ist Dein Hebel für die Zukunft:
Wenn Du der Bank zeigen kannst, dass sich Deine Immobilien von selbst tragen, ermöglicht es Dir irgendwann, unabhängig von Deinem Einkommen als Arbeitnehmer zu „skalieren“ und weitere Immobilien zu kaufen. Die Bank betrachtet dann Dein Immobilien-Portfolio für die Kreditwürdigkeit — nicht Dich und Dein Gehalt.
Aber dahin kommst Du nur, wenn Du Immobilien erwirbst, mit denen Du gleich, kurz- oder mittelfristig einen positiven Cashflow erzielst.
Anfängliche Tilgung ~2 %
Eine anfängliche Tilgung von etwa 2 % ist relativ üblich und daher auch als Standardwert im Cashflow-Rechner hinterlegt.
Betrachte dabei immer auch die Zinsen: vergleiche unterschiedliche Tilgungsraten mit unterschiedlichen Zinsbindungszeiten. Bekommst Du einen Zinssatz, bei dem Dein Cashflow noch positiv ist, lohnt sich oft eine 10-jährige Zinsbindung.
Warum 10 Jahre?
Nach 10 Jahren kannst Du in Deutschland steuerfrei verkaufen (Spekulationsfrist § 23 EStG). Das ist der einfachste Pfad:
- 10 Jahre Zinsbindung
- 10 Jahre vermieten + Cashflow einsammeln
- Wenn der Markt mitspielt: steuerfrei verkaufen
Es gibt auch Gründe, warum eine kürzere Zinsbindung sinnvoll sein kann — z. B. wenn Du in der Zwischenzeit größere Sondertilgungen planst oder einen Zinssenkungs-Zyklus erwartest. Das führt für den Einstieg aber zu weit.
Zwei Werkzeuge auf einen Blick
- Im Cashflow-Rechner siehst Du, ob das Investment bei Deiner geplanten Finanzierung läuft
- Im Tilgungsplan siehst Du Jahr für Jahr, wie sich Restschuld, Zins- und Tilgungsanteil entwickeln
Die beiden sind verzahnt: vom Cashflow-Ergebnis kannst Du per Klick auf „Im Tilgungsplan ansehen“ direkt in den Tilgungs-Tab springen — die Werte werden mit übernommen.
