Cashflowrechner
Wenn wir eine Immobilie kaufen, dann bezahlen wir immer sowohl das Gebäude als auch das Grundstück (Ausnahme: Erbpacht).
Wir wissen bereits, dass wir das Gebäude abschreiben können und dadurch die an den Fiskus zu zahlende Einkommensteuer vermindern. Leider zählt das nicht für das Grundstück. Grundstücke nutzen sich formell nicht ab und können deshalb auch nicht bei der Abschreibung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt werden.
Wertanteil des Grundstücks ermitteln
Kaufst Du eine Immobilie komplett, bist also Alleineigentümer, dann brauchst Du einfach nur den Bodenrichtwert zum Kaufzeitpunkt zu betrachten. Dann rechnest Du: Bodenrichtwert × Anzahl der m².
Achtung: Bei einem großen Grundstück, das nur zu einem kleinen Anteil Bauland ist, müssen wir mit zwei unterschiedlichen Bodenrichtwerten rechnen. Die Aktualität der Bodenrichtwertkarten lässt in vielen Gebieten zu wünschen übrig. Meistens werden die Werte nur in den Gebieten geändert, in denen gerade Baumaßnahmen stattfinden oder die gerade erst zu Bauland ernannt wurden. Das ist jedoch eher ein Vorteil als ein Nachteil für Dich.
Wir können für unser Grundstück natürlich nur den Wert ansetzen, der in der Richtwertkarte BORIS zum Kaufzeitpunkt aufgeführt ist.
Beim Kauf eines Miteigentumsanteils in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) muss ein Blick in die Teilungserklärung geworfen werden. Dort steht der Miteigentumsanteil.
Beispiel:
- Miteigentumsanteil: 200 / 10.000 (= 1/50)
- Grundstücksgröße: 1.500 m²
- D. h. mir gehören 1.500 m² / 50 = 30 m² vom Grundstück
- Grundstückswert = 30 × Bodenrichtwert je m²
Faustformel für die schnelle Kalkulation
Für unsere schnelle Cashflow-Berechnung ist die genaue Ermittlung nicht so relevant. D. h. wir setzen für eine Wohnung in einer WEG einfach ca. 8 bis 12 % vom Kaufpreis an. Und für ein Einfamilienhaus ca. 15 % bis 35 %, je nachdem wie begehrt die Lage ist.
Direkt im Rechner schätzen: Neben dem Feld „Davon Grundstück“ im Cashflow-Rechner findest Du den Hilfsrechner „Grundstücksanteil schätzen“. Grundfläche, Bodenrichtwert und Eigentumsanteil eintragen — der Helfer rechnet nach der Bodenrichtwert-Methode und übernimmt den Prozentwert mit einem Klick ins Hauptfeld.
Hinweis 1: Es sind Richtwerte, d. h. in der Realität kann es auch abweichen — z. B. wenn Du in einem Hochhaus kaufst und nur einen verschwindend geringen Anteil am Grundstück hast. Oder andersrum, Du kaufst in einem sehr teuren Wohngebiet eine stark sanierungsbedürftige Immobilie, dann ist der Grundstückswertanteil hier sicher deutlich über 50 %.
Hinweis 2: Die Rechnung zur Ermittlung des AfA-Betrages durch das Finanzamt ist etwas komplizierter. Das Finanzamt nutzt dafür in der Regel die Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung des BMF (modifiziertes Sachwertverfahren); bei vermieteten Objekten wird alternativ auch das Ertragswertverfahren angewandt. Die wichtigsten Parameter dazu sind: Baujahr, Kaufpreis, Wert des Grundstücks (Bodenrichtwert × m²) und die Kaltmiete.
Hier ein vertiefender Artikel: Ertragswertverfahren für Immobilien (heid-immobilienbewertung.de).
