Cashflowrechner
Der Kaufpreis ist der Betrag, den der Verkäufer erhält. Beim Erwerb einer Immobilie entstehen aber noch weitere Posten, die Du als Käufer tragen musst — die Kaufnebenkosten:
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises)
- Notar (~1,5 % vom Kaufpreis)
- Grundbucheintrag (~0,5 % vom Kaufpreis)
- Makler-Provision (variabel, oft ~3,57 % inkl. MwSt., seit 2020 meist je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer)
In Summe liegen die Nebenkosten typischerweise zwischen 8 % und 13 % vom Kaufpreis — abhängig vom Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist.
Steuer-Trick: Küche separat im Kaufvertrag
Kaufst Du Mobiliar, eine Küche oder sonstiges Eigentum beim Kauf der Immobilie mit, vereinbare mit dem Verkäufer, dass diese Werte im Kaufvertrag separat aufgeführt werden.
Beispiel: Die Immobilie kostet 360.000 € und eine Küche ist dabei. Im Kaufvertrag sollte dann stehen:
- 355.000 € Kaufpreis
- 5.000 € Küche
Wording-Hinweis: In der Formulierung im Kaufvertrag ist es kritisch, das Möbelstück als „Einbauküche“ zu bezeichnen. Der Begriff kann so ausgelegt werden, dass die Küche als eingebauter Bestandteil des Hauses gilt und damit zur Immobilie gehört — was den steuerlichen Vorteil kippen kann. Empfehlung: als „mobile Küche“ (oder schlicht „Küche“) ausweisen.
Warum lohnt das? Die AfA (Abschreibung für Abnutzung) für eine Küche läuft über 10 Jahre. Die AfA für das Gebäude läuft über 50 Jahre (Baujahr ab 1925), 40 Jahre (Baujahr vor 1925) bzw. 33 Jahre (Fertigstellung ab 2023, 3 % AfA). Die Küche separat abzuschreiben bringt also schneller Steuervorteile und damit ein paar Euro mehr Netto-Cashflow pro Monat.
Zusätzlich sparst Du in den meisten Bundesländern auf den separat ausgewiesenen Anteil die Grunderwerbsteuer — der Anteil zählt nicht zum Erwerb der Immobilie, sondern zum Kauf beweglicher Sachen.
Was Du im Rechner eingibst
Trage im Cashflow-Rechner den reinen Kaufpreis ins Hauptfeld ein, die Nebenkosten in ihre eigenen Felder. So bleibt die Steuer-Bemessungsgrundlage für die AfA sauber separiert — der Rechner zieht den Grundstücksanteil anteilig auch von den Nebenkosten ab, wie es das BFH-Verfahren vorsieht. Wie Du den Grundstücksanteil ermittelst, liest Du im Artikel Was ist das Grundstück wert?
Tippe im Cashflow-Tab auf das Fragezeichen-Symbol neben „Davon Grundstück“ — dort erklärt der Tooltip die fachliche Logik kurz und direkt. Im Kompass findest Du den ausführlichen Hintergrund.
