Cashflowrechner
Die Kaltmiete, die Du verlangen kannst, hängt von der Region, der Anzahl der Quadratmeter und der Ausstattung sowie natürlich von der Angebots- und Nachfragesituation ab.
Für die schnelle Kalkulation ist es sinnvoll, einfach in einem Mietspiegel oder der ortsüblichen Vergleichsmiete für Deinen Standort nachzuschauen. Dazu eignet sich z. B. die Internetseite Mietspiegeltabelle.de.
Makro-Lage und Mikro-Lage
Nicht nur ein günstiger Kaufpreis ist entscheidend für ein gutes Investment, sondern auch die Höhe der möglichen Mieteinnahmen, die zu erzielen sind. Zwei Ebenen sind zu unterscheiden:
- Makro-Lage: die Region und Stadt — Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaftskraft, überregionale Anbindung. Das kannst Du nicht ändern, aber prüfen: Statistisches Landesamt und Wegweiser-Kommune (Bertelsmann) liefern Prognosen für zehn Jahre voraus.
- Mikro-Lage: die unmittelbare Umgebung im Umkreis von ca. 500 m — ÖPNV-Anbindung, Nahversorgung, Lärmquellen, Sozialstruktur. Mindestens einmal werktags morgens, einmal abends und einmal am Wochenende persönlich vor Ort prüfen; Street-View reicht nicht.
Eine schwache Makro-Lage rettet keine gute Mikro-Lage. Umgekehrt kann eine mittelmäßige Mikro-Lage in einer starken Makro-Lage funktionieren. Erst nach dieser Einordnung kannst Du einschätzen, ob ein vermeintlich niedriger Kaufpreis tatsächlich so niedrig ist. Detaillierte Prüfpunkte, Recherche-Werkzeuge und Faustregeln stehen im Kompendium-Eintrag zur Lage.
Nur mit der Eingabe einer realistisch zu erzielenden Miete kannst Du mit dem Cashflow-Rechner ein brauchbares Ergebnis ermitteln.
Leerstand vermeiden
Wenn Du einen ortsüblichen Quadratmeterpreis ermittelt hast, ist es sehr empfehlenswert, auch ein wenig die Konkurrenzsituation zu betrachten. Wie viele ähnliche Wohnungen werden in der Region zum Vermieten angeboten? Wenn die Anzahl sehr groß ist, kommt es auf die Attraktivität Deiner Immobilie an. Denn die Cashflow-Berechnung geht ja nur auf, wenn Du keinen Leerstand hast, bzw. zumindest nicht mehr, als Du mit den Rücklagen für Mietausfall beiseite legst.
Für alte, schlecht isolierte Immobilien mit einer alten Heizungsanlage werden die Nebenkosten hoch sein. Das ist schlecht für die Mieter, die sich ggf. lieber Wohnungen mit geringeren Nebenkosten suchen.
Nehmen wir an, die Mieter sind bereit, 700 € Miete für eine Wohnung zu bezahlen. Es ist für Dich als Vermieter ein großer Unterschied, ob die Kaltmiete 550 € und die Nebenkosten 150 € betragen oder ob die Kaltmiete lediglich 450 € beträgt und die Nebenkosten mit 250 € zu Buche schlagen. Zwei vergleichbare Wohnungen am gleichen Standort, von denen eine energetisch effizienter ist, wird in der Regel allerdings auch einen höheren Kaufpreis haben.
Es kommt also auf das Verhältnis zwischen Kaufpreis, laufenden Kosten und Mieteinnahmen an.
