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Wenn die Immobilie einer Aufbesserung bedarf und Du renovieren musst, dann plane die Arbeiten so, dass Du innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf maximal 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (also ohne den Grundstücksanteil, netto ohne Umsatzsteuer) an Renovierungskosten ausgibst. Ansonsten stuft das Finanzamt die Kosten als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ ein (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): sie werden dem Gebäudewert zugeschlagen und nur über die AfA auf 33, 40 oder 50 Jahre abgeschrieben — statt sofort als Werbungskosten abziehbar zu sein.
Das gleiche gilt auch für eine Sanierung. In der Praxis wird es bei einer kompletten Sanierung jedoch nicht möglich sein, unter diesen 15 % zu bleiben — insbesondere wenn das Gebäudeenergiegesetz (GEG) greift oder Du drei Jahre mit der Vermietung warten möchtest.
Achtung Sanierungspflicht: Beim Eigentümerwechsel können GEG- Nachrüstpflichten (Dämmung der obersten Geschossdecke, Austausch alter Heizkessel, Rohrdämmung) innerhalb von zwei Jahren ausgelöst werden. Mehr dazu im Kompendium: GEG-Pflichten beim Eigentümerwechsel.
Wichtig zu wissen: Modernisieren zählt grundsätzlich zu den Herstellungskosten und wird auf den Wert Deiner Immobilie aufgeschlagen. D. h. Modernisierungskosten können nicht sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Mehr wichtige Details zur 15-%-Grenze: Renovierungskosten nach dem Erwerb eines Hauses (lohnsteuer-kompakt.de).
Renovieren, Sanieren oder Modernisieren? Was ist der Unterschied? Die Abgrenzung — und was sie steuerlich bedeutet — erklären wir im Kompendium: Sanierung im Überblick.
