Cashflow Berechung

Der Kaufpreis ist der Betrag den zu 100% der Verkäufer von Dir bekommt. Für Dich fallen zusätzlich die Kaufnebenkosten an. Dazu mehr bei den nä. Eingabefeldern.

Für die Ermittlung der Dauer der Abschreibung für Anlagevermögen (AfA) ist das Baujahr entscheidend! Bei einem Baujahr vor 1925 wird die Immobilie auf 40 Jahre abgeschrieben, ab 2025 auf 50 Jahre und ganz neu ab einem Baujahr von 2023 auf 33 Jahre!
Das ist für die Ermittlung der Einkommenssteuer relevant.

AfA manuell: In einigen Fällen kann man auch eine verkürzte Restnutzungsdauer beantragen und damit den AfA Satz pro Jahr erhöhen. In dem Fall wählt AfA manuell und tragt den Satz selbst ein.

Wähle das Bundesland des Objektes das Du kaufen möchtest.

Grundstückskauf
(Richtwert ca. 8 - 12% bei Wohnungen und ca. 15% bis 35% bei Einfamilienhäusern). Dieser Wert ist bei der Ermittlung der Einkommenssteuer für das Finanzamt von Interesse. Je höher der prozentuale Anteil des Grundstücks am Gesamtkaufbetrag ist, desto geringer fällt die AfA aus. Wenn Du unsicher bist, einfach bei 8% bestehen lassen.

Erbpacht
Kaufst Du eine Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück? Dann trage hier 0% ein und fülle bei sonstige Kosten die monatlich zu zahlende Erbpacht ein.

Die Notarkosten betragen etwa 1,5% des Kaufpreises und der Grundbucheintrag etwa 0,5% Prozent. Also diesen Wert einfach unverändert lassen.

Kaufst Du die Immobilie über einen Makler? Dann trag hier die prozentualen Maklerkosten ein. Du findest Sie direkt im Immobilieninserat.

Wenn die Immobilie einer Aufbesserung bedarf und Du renovieren musst, dann kannst Du hier einen Schätzwert in € eingeben. Wichtig ist, dass Du innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf, maximal 15% vom Kaufpreis an Renovierungskosten einplanen solltest! Ansonsten rechnet Dir das Finanzamt die Kosten auf den Kaufpreis drauf (AfA auf 40 bzw. 50 Jahre!) und Du kannst Sie nicht als sofortige Werbungskosten geltend machen.

Gibt es eine Einbauküche die mitverkauft wird? Super! Dann lasse im Kaufvertrag den Wert der Küche gesondert aufführen! So kannst du die Küche auf 10 Jahre abschreiben (getrennt von der Immobilie) und sparst wieder Steuern ;-)

Falls auf einem gesonderten Grundstück (Garagenpark, Tiefgarage o.ä.) eine Garage oder Einstellplatz mit verkauft wird, dann lasse auch diesen Betrag gesondert im Kaufvertrag aufführen und trage hier den Wert ein. Externe Garagen werden sogar in nur 5 Jahren abgeschrieben!

100% bedeutet, dass Du nur den Kaufpreis, finanzierst. D.h. die Kaufnebenkosten und evtl. Renovierungskosten zahlst Du mit Eigenkapital.

Vollfinanzierung (110%) bedeutet, dass Du auch die Kaufnebenkosten, aber nicht die Renvovierungskosten mit finanzierst.

Vollf. inkl. Renoverierung ist dann wohl selbsterklärend.



Alternativ kannst Du das Eigenkapital oder die Finanzierungssumme manuell festlegen.

Dieser Wert ist schwierig, denn Du weißt vermutlich noch nicht genau, zu welchen Konditionen Dir die Bank das Darlehen gibt. Berechne aktuell (2023) mehrere Varianten durch: 3,2% bis 5%. Der tatsächliche Wert hängt von folgenden Faktoren ab: Deine Einkommenssituation, die Höhe des Darlehens im Verhältnis zum Kaufpreis, der Laufzeit und der anfänglichen Tilgung. Schaue einfach mal auf einem Vergleichsportal.

Da Du die Immobilie vermietest, lass den Wert mal bei 2%. Du möchtest die Immobilie nicht schnell abzahlen, sondern monatlichen Cashflow! Denke daran, bei der Finanzierungsanfragen dann auch nur 2% anzugeben!

Kaufst Du im Privatvermögen, ist eine Zinsbindung von 10 oder 11 Jahren derzeit empfehlenswert. Nach 10 Jahren kannst Du steuerfrei verkaufen.

Hier kommt reine Wohnfläche hinein. Wenn es z.B. einen nicht ausgebauten Dachboden gibt, zählt der eigentlich nicht. Wenn Du aber planst Ihn günstig auszubauen, kannst Du auch eine zweite Rechnung mit diesen zusätzlichen qm machen. So berechnest Du das Entwicklungspotential mit. Dann solltest Du auch die Miete im nä. Feld hier erhöhen.

Kaltmiete pro Monat

Führe die Miete für eine Einbauküche oder eine Garage unbedingt extra auf! So ist es aus der Grund-Miete herausgerechnet und Du kannst letztere einfacher bzw. früher erhöhen.

Kaufst Du eine Wohnung in einer WEG (Wohneigentümergemeinschaft): Fordere hier vom Verkäufer oder vom Makler die letze Hausgeldabrechnung an. Hier findest Du die nicht umlegbaren Hausgeldkosten.

Kaufst Du eine Wohnung in einer WEG (Wohneigentümergemeinschaft): Fordere hier vom Verkäufer oder vom Makler die letze Hausgeldabrechnung an. Da kannst du die Höhe der zu zahlenden IHR einsehen und hier auf einen Monat herunterbrechen.

Planst Du einen Hausmeisterdienst oder kosten für ein Verwaltungsportal ein? Dann trage die geschätzten Monatlichen Kosten hier ein.

Wieviel Rücklagen für eventuelle Reparaturen willst Du zurücklegen? Es hat sich etabliert hier einen Betrag pro Quatratmeter und Jahr anzugeben. Werte zwischen 2 und 12 € pro qm sind in Abhängigkeit vom Zustand üblich. Falls Du kein eigenes Haus, sondern eine Wohnung in einer WEG kaufst, musst Du auch noch die Instandhaltungsrücklage an die WEG zahlen und brauchst daher die Reparaturrücklage nur für die Wohnung und nicht für das ganze Haus berücksichtigen.

Ich gebe hier immer etwa eine Monatsmiete auf ein Jahr gerechnet an. Das sind 8,33% von den Mieteinnahmen, die Du sparst.

Kaufst du im Privatvermögen, berechne deinen aktuellen Grenzsteuersatz am besten mit einem Grenzsteuersatz-Rechner im Netz. Wenn du auf Nummer sicher gehen willst, lass hier erstmal 42% (Höchstsatz für Normalsterbliche) stehen und freue dich, dass du am Ende weniger Steuern zahlen musst.
Kaufst du in einer GmbH oder UG, wirst du hier wohl 15% (bei rein vermögensverwaltender UG) oder etwa 30% hineinschreiben.