Cashflowrechner
Rechnet sich das Objekt?
Cashflow - Rendite
Grundstücksanteil schätzen
Bodenrichtwert-Methode · Schätzung, keine steuerliche Beratung
Aus Grundfläche, Bodenrichtwert und Eigentumsanteil schätzen wir den Grundstücksanteil am Kaufpreis nach der Bodenrichtwert-Methode (BRW). Der Wert kommt nach Klick auf Übernehmen ins Hauptfeld.
Gesamtfläche des Grundstücks (nicht der Wohnfläche). Bei WEG/MFH: die volle Grundstücksgröße eintragen, der Eigentumsanteil unten zieht die Mit-Eigentumsfraktion ab.
Findest du auf Boris-D ↗
Vom Gutachterausschuss veröffentlichter Wert pro m² Grundstück. Über den BORIS-D-Link neben dem Label nachschlagen.
Dein Eigentumsanteil
Bei EFH/Vollanteil: 1 / 1. Bei WEG: Miteigentumsanteil aus der Teilungserklärung — z. B. 80 / 1000.
Geschätzter Grundstückswert
—
Anteil am Kaufpreis
—
Rechnet sich nicht
−0 €
Cashflow netto pro Monat
217.000 €
Gesamtkosten
17.000 €
Eigenkapital
23,51 % Rendite p.a.
Eigenkapitalrendite =
Bei dir:
Die Tilgung wird mitgerechnet, weil sie dein Vermögen aufbaut — das Darlehen schrumpft, dein anteiliges Immobilienvermögen wächst um genau diesen Betrag.
(Cashflow netto + Tilgung) p.a. / Eigenkapital × 100
Bei dir:
((−0 € + 333 €) × 12) / 17.000 € = 23,51 %
Die Tilgung wird mitgerechnet, weil sie dein Vermögen aufbaut — das Darlehen schrumpft, dein anteiliges Immobilienvermögen wächst um genau diesen Betrag.
200.000 €
Darlehen
1.000 €
Kreditrate / Monat
Zinsen 667 €
Tilgung 333 €
4,79 %(16,7 Jahre)
Mietrendite netto · Faktor
0 €
Cashflow brutto / Monat
Rücklagen
133 €
− EK.-Steuer
0 €
Abzüge / Monat
Die Einkommensteuer reduziert deinen Cashflow brutto zum Cashflow netto.
Die Rücklagen sind hier ausgenommen:
Rücklagen (133 €): Reparatur 50 € + Mietausfall 83 €.
Diese Rücklagen werden nicht abgezogen (im Feld oben durchgestrichen). Grund: Dein Cashflow ist schon vor den Rücklagen negativ — das Objekt erwirtschaftet keinen Überschuss, aus dem du Rücklagen ansparen könntest. Der Cashflow netto zeigt deshalb deine echte monatliche Liquidität. Willst du trotzdem vorsorgen, kommt dieser Betrag aus eigener Tasche zusätzlich obendrauf.
Einkommensteuer (0 €): tatsächliche Belastung auf den steuerlichen Gewinn, mit deinem Grenzsteuersatz von 42 %.
Rücklagen (133 €): Reparatur 50 € + Mietausfall 83 €.
Diese Rücklagen werden nicht abgezogen (im Feld oben durchgestrichen). Grund: Dein Cashflow ist schon vor den Rücklagen negativ — das Objekt erwirtschaftet keinen Überschuss, aus dem du Rücklagen ansparen könntest. Der Cashflow netto zeigt deshalb deine echte monatliche Liquidität. Willst du trotzdem vorsorgen, kommt dieser Betrag aus eigener Tasche zusätzlich obendrauf.
Einkommensteuer (0 €): tatsächliche Belastung auf den steuerlichen Gewinn, mit deinem Grenzsteuersatz von 42 %.
−0 €
Cashflow netto / Monat
Du zahlst 0 €/Monat aus eigener Tasche zu. Das deckt die Tilgung (333 €/Monat): dein Kredit schrumpft, dein Vermögen wächst. Bei 23,5 % EK-Rendite ist der Zuschuss gut angelegt — der Hebel (92 %) macht die Rendite stark. Achtung: Du hast keinen Reparatur-Puffer. Eine Reparatur oder Leerstand kippt das Objekt ins Minus. Stellschraube: Bau dir zuerst eine Rücklage auf.
Cashflow / Monat
Cashflow / Monat zeigt, wie sich der monatliche Cashflow netto entwickelt – über die 10 Jahre Zinsbindung oder den 30-Jahres-Horizont (umschaltbar).
Die Kreditrate (Annuität) bleibt konstant, aber innerhalb wandern Zinsen und Tilgung: Zinsen sinken, Tilgung steigt. Weniger Zinsen bedeuten weniger steuerliche Werbungskosten – die monatliche Steuer steigt leicht, der Cashflow netto sinkt entsprechend minimal über die Zeit.
Gut zu wissen: Die wachsende Tilgung im monatlichen Aufwand baut dein Eigentum an der Immobilie auf – sie ist Vermögensaufbau, kein verlorener Aufwand.
Die Kreditrate (Annuität) bleibt konstant, aber innerhalb wandern Zinsen und Tilgung: Zinsen sinken, Tilgung steigt. Weniger Zinsen bedeuten weniger steuerliche Werbungskosten – die monatliche Steuer steigt leicht, der Cashflow netto sinkt entsprechend minimal über die Zeit.
Gut zu wissen: Die wachsende Tilgung im monatlichen Aufwand baut dein Eigentum an der Immobilie auf – sie ist Vermögensaufbau, kein verlorener Aufwand.
−0 €
Monat 1
−68 €
nach 10 Jahren
Tilgung / Monat
Tilgung / Monat zeigt, wie viel Euro deiner monatlichen Kreditrate als Tilgung in die Schuldreduktion fließt – also Eigenkapital-Zugewinn für dich.
Bei einem Annuitäten-Darlehen bleibt die Kreditrate konstant. Innerhalb der Rate verschiebt sich aber das Verhältnis: Zinsen sinken (weil die Restschuld kleiner wird), Tilgung steigt entsprechend. Über die Jahre fließt also ein immer größerer Teil deiner Rate ins Eigentum.
Aktuelle Kreditrate: 1.000 € / Monat.
Bei einem Annuitäten-Darlehen bleibt die Kreditrate konstant. Innerhalb der Rate verschiebt sich aber das Verhältnis: Zinsen sinken (weil die Restschuld kleiner wird), Tilgung steigt entsprechend. Über die Jahre fließt also ein immer größerer Teil deiner Rate ins Eigentum.
Aktuelle Kreditrate: 1.000 € / Monat.
333 €
Monat 1
495 €
nach 10 Jahren
Eigenkapital-Zugewinn / Monat
Eigenkapital-Zugewinn / Monat = Cashflow netto + Tilgungsanteil. Das ist der ehrliche Blick darauf, um wie viel dein Eigenkapital an der Immobilie monatlich wächst.
Cashflow netto ist das bare Geld, das übrig bleibt (oder fehlt). Tilgung verschwindet nicht — sie reduziert dein Darlehen Euro für Euro und erhöht damit deinen Eigentumsanteil an der Immobilie. Beides zusammen zeigt, wie viel Eigenkapital monatlich aufgebaut wird, auch wenn der reine Cashflow negativ aussieht.
Negativer Wert heißt: selbst die Tilgung gleicht das Liquiditätsloch nicht aus — das Investment kostet dich monatlich Eigenkapital.
Hinweis: Wertsteigerung der Immobilie ist hier nicht enthalten — die zählt im Verkaufsfall on top.
Cashflow netto ist das bare Geld, das übrig bleibt (oder fehlt). Tilgung verschwindet nicht — sie reduziert dein Darlehen Euro für Euro und erhöht damit deinen Eigentumsanteil an der Immobilie. Beides zusammen zeigt, wie viel Eigenkapital monatlich aufgebaut wird, auch wenn der reine Cashflow negativ aussieht.
Negativer Wert heißt: selbst die Tilgung gleicht das Liquiditätsloch nicht aus — das Investment kostet dich monatlich Eigenkapital.
Hinweis: Wertsteigerung der Immobilie ist hier nicht enthalten — die zählt im Verkaufsfall on top.
333 €
Monat 1
427 €
nach 10 Jahren
Vollständige Berechnung
Kauf
Kaufpreis200.000 €
Wertanteil Grundstück: 16.000 € (8,0 % nicht abschreibbar)
Grunderwerbsteuer13.000 €
Grunderwerbssteuer: Nordrhein-Westfalen (6,5 %)
Notar & Grundbuch4.000 €
Makler0 €
Gesamtkosten
217.000 €
Finanzierung
Eigenkapital17.000 €
Darlehen200.000 €
Zinssatz4,00 %
Anfängliche Tilgung2,00 %
Kreditrate / Monat1.000 €
Zinsanteil 667 € · Tilgungsanteil 333 €
Restschuld nach 10 Jahren151.976 €
Einnahmen
Kaltmiete / Monat1.000 €
Wohnfläche100 m²
Netto Kaltmiete pro m²10,00 €
Gewinnermittlung (steuerlich)
Sicht des Finanzamts. Hier wird der zu versteuernde Mietgewinn ermittelt: Mieteinnahmen minus abzugsfähige Werbungskosten (Zinsen, Abschreibung / AfA, ggf. Hausgeld und sonstige Kosten). Auf das Ergebnis greift dein persönlicher Einkommensteuersatz.
Wichtig: Tilgung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfall-Rücklage stehen hier nicht drin — sie sind steuerlich keine Werbungskosten. Daher kann der Gewinn brutto positiv sein, obwohl der tatsächliche Cashflow negativ ist.
Relevant für: Steuerberater, Anlage V der Steuererklärung, Optimierung der AfA-Strategie.
Wichtig: Tilgung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfall-Rücklage stehen hier nicht drin — sie sind steuerlich keine Werbungskosten. Daher kann der Gewinn brutto positiv sein, obwohl der tatsächliche Cashflow negativ ist.
Relevant für: Steuerberater, Anlage V der Steuererklärung, Optimierung der AfA-Strategie.
Mieteinnahmen gesamt / Monat1.000 €
− Zinsen667 €
− AfA333 €
Baujahr nach 1925 · AfA-Satz 2,0 %
Gewinn brutto
1 €
− Einkommensteuer (42 %)
− 0 €
Gewinn netto
0 €
Cashflow-Rechnung
Deine echte monatliche Liquidität. Anders als die steuerliche Gewinnermittlung zeigt der Cashflow, was nach allen tatsächlich geflossenen Zahlungen übrig bleibt: Mieteinnahmen minus volle Kreditrate (Zins + Tilgung), Bewirtschaftungskosten und kalkulatorische Rücklagen für Reparaturen und Mietausfall. Die Einkommensteuer auf den Mietgewinn wird hier zusätzlich abgezogen.
Negativer Cashflow netto = du musst monatlich aus eigener Tasche zuschießen, um die Immobilie zu halten. Bei positivem Cashflow trägt sich das Investment selbst — und die Tilgung, die im Cashflow drin steckt, baut zusätzlich Vermögen auf.
Relevant für: jeden Vermieter, vor dem Kauf zur Tragfähigkeits-Prüfung, laufend zur Liquiditätsplanung.
Negativer Cashflow netto = du musst monatlich aus eigener Tasche zuschießen, um die Immobilie zu halten. Bei positivem Cashflow trägt sich das Investment selbst — und die Tilgung, die im Cashflow drin steckt, baut zusätzlich Vermögen auf.
Relevant für: jeden Vermieter, vor dem Kauf zur Tragfähigkeits-Prüfung, laufend zur Liquiditätsplanung.
Mieteinnahmen gesamt / Monat1.000 €
− Kreditrate1.000 €
Cashflow brutto
0 €
− Einkommensteuer0 €
− Reparatur-Rücklage50 €
− Mietausfall-Rücklage83 €
Cashflow netto / Monat
−0 €
Mietsteigerung
| Szenario | Miete | CF brutto | CF netto |
|---|---|---|---|
| Basis | 1.000 € | 0 € | −0 € |
| +5 % | 1.050 € | 50 € | −109 € |
| +10 % | 1.100 € | 100 € | −84 € |
| +15 % | 1.150 € | 150 € | −59 € |
| +20 % | 1.200 € | 200 € | −34 € |
Preisverhandlung
| Rabatt | Kaufpreis | CF brutto | CF netto |
|---|---|---|---|
| Basis | 200.000 € | 0 € | −0 € |
| −5 % | 190.000 € | 50 € | −105 € |
| −10 % | 180.000 € | 100 € | −76 € |
| −15 % | 170.000 € | 150 € | −47 € |
| −20 % | 160.000 € | 200 € | −18 € |