Question 1

Was ist ein Cashflow-Rechner für Immobilien?

Accepted Answer

Ein Cashflow-Rechner für Immobilien ermittelt, was am Ende eines Monats von einer vermieteten Immobilie übrig bleibt — nach Kreditrate (Zins und Tilgung), Bewirtschaftungskosten, kalkulatorischen Rücklagen für Reparaturen und Mietausfall sowie der Einkommensteuer auf den Mietgewinn. Der Cashflowrechner.de zeigt das in Echtzeit während der Eingabe: Cashflow brutto, Cashflow netto, Mietrendite, Eigenkapitalrendite und den langfristigen Vermögensaufbau über die Zinsbindung oder die volle 30-Jahres-Laufzeit.

Question 2

Wie berechne ich den Cashflow einer Immobilie?

Accepted Answer

Cashflow netto = Mieteinnahmen minus Kreditrate (Zinsen und Tilgung) minus nicht umlegbares Hausgeld minus sonstige Kosten minus kalkulatorische Rücklagen für Reparatur und Mietausfall minus Einkommensteuer auf den Mietgewinn. Die Tilgung erscheint im Cashflow als Abfluss, ist aber faktisch Vermögensaufbau — sie reduziert die Restschuld Euro für Euro. Cashflowrechner.de trennt deshalb Cashflow und Eigenkapital-Zugewinn als zwei separate Verlaufskurven.

Question 3

Was ist die Mietrendite netto?

Accepted Answer

Die Mietrendite netto setzt die Jahres-Nettokaltmiete ins Verhältnis zu den Gesamtkosten der Immobilie inklusive Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühr. Sie zeigt, wie viel Prozent das Investment jährlich vor Zinsen, Steuern und AfA abwirft. Faustregel für Privatanleger: ab etwa 4 % netto wird ein Objekt interessant, unter 3 % wird es bei aktuellem Zinsniveau eng. Die Mietrendite brutto rechnet die Nebenkosten nicht ein und liegt entsprechend höher.

Question 4

Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?

Accepted Answer

Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Mietrendite und gibt an, in wie vielen Jahren die Nettokaltmiete den Kaufpreis einspielt. Beispiel: Kaufpreisfaktor 25 bedeutet, dass die Kaltmiete nach 25 Jahren den Kaufpreis eingebracht hat. Niedrigere Werte sind besser. In stark nachgefragten Metropolen sind Faktoren von 30 oder mehr inzwischen Standard, solide Anlage-Werte beginnen bei 20 bis 25.

Question 5

Wie funktioniert ein Tilgungsplan bei einem Annuitätendarlehen?

Accepted Answer

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung konstant — innerhalb der Rate verschiebt sich aber das Verhältnis: die Zinsen sinken, weil die Restschuld monatlich kleiner wird, und die Tilgung steigt entsprechend an. Über die Jahre fließt also ein wachsender Teil der Kreditrate ins Eigentum. Cashflowrechner.de zeigt diese Verschiebung als monatlichen Tilgungsverlauf — wahlweise über die Zinsbindung oder die volle 30-Jahres-Sicht.

Question 6

Was ist die Eigenkapitalrendite bei Immobilien?

Accepted Answer

Die Eigenkapitalrendite (EK-Rendite) zeigt, wie viel Prozent das eingesetzte Eigenkapital — also der Betrag, den der Investor nicht über das Darlehen finanziert — jährlich erwirtschaftet. Formel: (Cashflow netto pro Jahr + Tilgung pro Jahr) geteilt durch Eigenkapital, mal 100. Die Tilgung wird mitgerechnet, weil sie Vermögen aufbaut: das Darlehen schrumpft, der anteilige Immobilienwert des Investors wächst um genau diesen Betrag.

Question 7

Brauche ich einen Account, um den Cashflowrechner zu nutzen?

Accepted Answer

Nein. Alle Kernfunktionen — Cashflow-Berechnung, Tilgungsplan, Eigenkapital-Zugewinn, Mietsteigerungs-Modellierung, Szenarien-Vergleich und PDF-Export — sind ohne Login nutzbar. Cashflowrechner.de speichert ohne Account weder Eingabedaten serverseitig noch setzt Tracking- oder Werbe-Cookies. Ein kostenloser Account bringt ausschließlich: höheres Tageslimit für Berechnungen, das Speichern mehrerer Objekte und einen geräteübergreifenden Sync der Eingaben.

Question 8

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Accepted Answer

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer auf den Kaufpreis und wird vom jeweiligen Bundesland erhoben. Die Sätze variieren zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen-Anhalt) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein). Familieninterne Übertragungen können unter Umständen steuerfrei sein. Cashflowrechner.de berücksichtigt den passenden Satz automatisch nach der Auswahl des Bundeslandes und rechnet ihn in die Kaufnebenkosten ein.

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