Ich begrüße hier ganz herzlich, alle Einsteiger und Fortgeschrittene im Bereich des Immobilieninvestments.

Der Bereich Lernen und Verstehen, soll Dir die relevanten Kennzahlen zur Berechnung erklären, so dass Du ein solides Verständnis dafür aufbauen kannst. Hast Du die Eingaben bereits ein paar mal durchgeführt, wird der Cashflow Rechner auf dieser Seite bald sehr einfach zu nutzen sein. Übe am besten mit Immobilien aus Anzeigen in den Immobilien-Portalen.

Alles was Du jetzt hier erfährst, kannst Du in komprimierter Form auch immer beim jeweiligen Eingabefeld lesen. Tippe dazu einfach auf das schwarze Fragezeichen Symbol.

Überblick

Die folgende Grafik zeigt Dir einen Überblick über die wichtigsten zu berücksichtigenden Aspekte:

Eingabefelder

Kaufpreis und Kaufnebenkosten

Der Kaufpreis ist der Betrag, den der Verkäufer erhält. Allerdings entstehen beim Erwerb der Immobilie noch andere Kosten. Weitere Posten, die Du als Käufer ebenso tragen musst, sind z.B. die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ist, die Kosten für den Notar und die Gebühr zur Eintragung ins Grundbuch. Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, möchte auch dieser bezahlt werden. Wichtiger Hinweis: Wenn Du Mobiliiar, eine Küche oder sonstiges Eigentum beim Kauf der Immobilie mit erwirbst, vereinbare mit dem Verkäufer, dass diese Werte im Kaufvertrag extra aufgeführt werden. Also wenn die Immobilie 360.000 € kostet und eine Einbauküche dabei ist, dann sollte im Kaufverttag stehen: 355.000 € Kaufpreis + 5000 für die Einbauküche. Dadurch kannst Du Steuern sparen. Denn die AfA für eine Küche liegt bei 10 Jahren, während Du die Immobilie auf 50 Jahre, bei einem Baujahr nach 1925 und auf 40 Jahre, bei einem Baujahr vor 1925 abschreiben musst. Das sind wieder ein paar Euro mehr für Dich im Monat, wenn Du die Küche separat betrachten kannst.

Was ist das Grundstück wert?

Wenn wir eine Immobilie kaufen, dann bezahlen wir immer sowohl das Gebäude als auch das Grundstück (Ausnahme Erbpacht!).
Wir wissen bereits, dass wir das Gebäude abschreiben können und dadurch die an den Fiskus zu zahlende Einkommenssteuer vermindern. Leider zählt das nicht für das Grundstück. Grundstücke nutzen sich formell nicht ab und können deshalb auch nicht bei der Abschreibung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt werden.

Der Wertanteil Grundstücks lässt sich auf folgende Weise ermitteln:
Kaufst Du eine Immobilie komplett, bist also Alleineigentümer, dann brauchst Du einfach nur den Bodenrichtwert zum Kaufzeitpunkt betrachten. Dann rechnest Du: Bodenrichtwert * Anzahl der m².
Aber Achtung! Bei einem großen Grundstück, das nur zu einem kleinen Anteil Bauland ist, müssen wir mit zwei unterschiedlichen Bodenrichtwerten rechnen. Die Aktualität der Bodenrichtwertkarten lässt in vielen Gebieten zu wünschen übrig. Meistens werden die Werte nur in den Gebieten geändert, in denen gerade Baumaßnahmen stattfinden oder die gerade erst zu Bauland ernannt wurden. Das ist jedoch eher ein Vorteil als ein Nachteil für Dich. Wir können für unser Grundstück natürlich nur den Wert ansetzen, der in der Richtwertkarte zum Kaufzeitpunkt aufgeführt ist.
Beim Kauf eines Miteigentumsanteils in einer Wohneigentümergemeischaft (WEG), muss ein Blick in die Teilungserklärung geworfen werden. Dort steht der Miteigentumsanteil.

Beispiel:

• Miteigentumsanteil: 200 / 10000 (= 1/50)
• Grundstücksgröße: 1500 m²
• D.h. mir gehören 1500 m² / 50 = 30 m² vom Grundstück
• Grunstückswert = 30 * Bodenrichtwert je m²

Für unsere schnelle CashFlow Berechnung ist die genaue Ermittlung aber nicht so relevant. D.h. wir setzen für eine Wohnung in einer WEG einfach ca. 8 bis 12% vom Kaufpreis an. Und für ein Einfamilienhaus ca. 15% bis 35%, je nachdem wie begehrt die Lage ist.

Hinweis 1: Es sind "Richtwerte", d.h. in der Realität kann es auch abweichen. z.B. wenn Du in einem Hochhaus kaufst und Du nur einen verschwindent geringen Anteil am Grundstück hast. Oder andersrum, Du kaufst in einem sehr teuren Wohngebiet eine stark sanierungsbedürftige Immobilie, dann ist der Grundstückswertanteil hier sicher deutlich über 50%.

Hinweis 2: Die Rechnung zur Ermittlung des AfA Betrages durch das Finanzamtes etwas komplizierter ist. Hier wird bei vermieteten Objekten meistens eine Ermittlung im Ertragswertertverfahren durchgeführt. Die wichtigsten Parameter dazu sind: Baujahr, Kaufpreis, Wert des Grundstücks (Bodenrichtwert * m²) und die Kaltmiete.

Hier ein Artikel dazu: Ertragswertverfahren für Immobilien.

Renovieren, Sanieren, Modernisieren

Achtung! Siehe Artikel zum Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Wenn die Immobilie einer Aufbesserung bedarf und Du renovieren musst, dann plane die Arbeiten so, dass Du innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf, maximal 15% vom Kaufpreis an Renovierungskosten ausgibst! Ansonsten rechnet Dir das Finanzamt die Kosten auf den Kaufpreis drauf (AfA auf 40 bzw. 50 Jahre!) und Du kannst Sie nicht als sofortige Werbungskosten geltend machen. Das gleiche gilt auch für eine Sanierung. In der Praxis wird es bei einer kompletten Sanierung jedoch nicht möglich sein unter diesen 15% zu bleiben, insbesondere wenn das oben genannte GEG greift oder Du drei Jahre mit der Vermietung warten möchtest. Wichtig zu wissen: Modernisieren zählt grundsätzlich zu den Herstellungskosten und wird auf den Wert Deiner Immobilie aufgeschlagen. D.h. Modernisierungskosten können nicht sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Mehr wichtige Details zur 15% Grenze:
Hier geht es zum Artikel

Renovieren, Sanieren oder Modernisieren? Was ist der Unterschied?
Hier geht es zum Artikel

Die Finanzierung

Wenn Du eine Immobilie zum vermieten erwirbst, sollte die Tilgungsrate relativ klein sein. Damit ist es wahrscheinlicher, einen positiven Cashflow zu erzielen. Wenn Du der Bank zeigen kannst, dass sich deine Immobilien von selbst tragen, ermöglicht es Dir irgendwann unabhängig von deinem Einkommen als Arbeitnehmer zu "skalieren" und weitere Immobilien zu kaufen, dessen Kreditraten Du zusammengenommen mit deinem Gehalt gar nicht bezahlen könntest. Die Bank betrachtet dann Dein Immobilienportfolio für die Ermittlung der Kreditwürdigkeit anstelle Dich und dein Einkommen als Arbeitnehmer. Aber da kommst Du nur hin, wenn Du Immobilien erwirbst, mit denen Du gleich, kurz- oder mittelfristig einen positiven Cashflow erzielst. Eine anfängliche Tilgung von etwa 2% ist relativ üblich und daher auch als Standardwert im Cashflow-Rechner hinterlegt. Betrachte dabei auch immer die Zinsen. Vergleiche die Zinsen bei unterschiedlichen Tilgungsraten und unterschiedlichen Zinsbindungszeiten. Bekommst Du einen Zinssatz, bei der Dein Cashflow noch positiv ist, so lohnt es sich eine 10 jährige Zinsbindung mit der Bank zu vereinbaren. Nach 10 Jahren kannst Du schließlich steuerfrei verkaufen. Es gibt auch Gründe warum eine kürzere Zinsbindung ebenfalls sinnvoll sein kann, das führt hier aber zu weit. Der einfachste Fall ist 10 Jahre Zinsbindung und dann steuerfrei verkaufen.

Die Mieteinnahmen

Die Kaltmiete die Du verlangen kannst, hängt von der Region, der Anzahl der Quadratmeter und der Ausstattung, sowie natürlich von der Angebots- und Nachfragesituation ab. Für die schnelle Kalkulation ist es sinnvoll einfach in einem Mietspiegel oder der ortsüblichen Vergleichsmiete für deinen Standort nachzuschauen. Dazu eignet sich z.B. die Internetseite Mietspiegeltabelle.de

Makro-Lage und Mikro-Lage!

Nicht nur ein günstiger Kaufpreis ist entscheidend für ein gutes Investment, sondern auch die Höhe der möglichen Mieteinnahmen die zu erzielen sind! Recherchiere also zu Deinem Standort die Makro- und die Mikro-Lage. Erst danach kannst Du besser einschätzen, ob ein vermeintlich niedriger Kaufpreis tatsächlich so niedrig ist. Nur mit der Eingabe einer realistisch zu erziehlenden Miete, kannst du mit dem Cashflowrechner ein brauchbares Ergebnis ermitteln!

Leerstand vermeiden!

Wenn Du einen ortsüblichen Quadratmeterpreis ermittelt hast, ist es sehr empfehlenswert auch ein wenig die Konkurrenzsituation zu betrachten. Wie viele ähnliche Wohnungen werden in der Region zum vermieten angeboten? Wenn die Anzahl sehr groß ist, kommt es auf die Attraktivität Deiner Immobilie an. Denn die Cashflow-Berechnung geht ja nur auf, wenn Du keinen Leerstand hast, bzw. zumindest nicht mehr als Du mit den Rücklagen für Mietausfall beiseite legst. Für alte, schlecht isolierte Immobilien mit einer alten Heizungsanlage, werden die Nebenkosten hoch sein. Das ist schlecht für die Mieter, die sich ggf. lieber Wohnungen mit geringeren Nebenkosten suchen. Nehmen wir an, die Mieter sind bereit 700 € Miete für eine Wohnung zu bezahlen. Es ist für Dich als Vermieter ein großer Unterschied ob die Kaltmiete 550€ und die Nebenkosten 150€ betragen oder ob die Kaltmiete lediglich 450€ beträgt und die Nebenkosten mit 250€ zu Buche schlagen. Zwei vergleichbare Wohnungen, am gleichen Standort, von denen eine energetisch effizienter ist, wird in der Regel allerdings auch einen höheren Kaufpreis haben. Es kommt also auf das Verhältnis zwischen Kaufpreis, laufenden Kosten und Mieteinnahmen an.

Betriebskosten und Rücklagen

Unabhängig davon, ob Du Dich in eine Wohneigentümergemeinschaft (WEG) einkaufst oder ob Du alleiniger Eigentümer einer Immobilie wirst, fallen im Grunde immer die gleichen Kostenarten an. Es wird zwischen Rücklagen und Betriebskosten unterschieden.

Rücklagen sind einfach ein Teil deines Cashflows den Du spartst, falls mal Reparaturkosten anfallen oder Du Mietausfälle hast. Rücklagen sind leider nicht von der Steuer absetzbar, solange Du sie nicht für Immobilie ausgibst. Erst wenn Du Geld aus den Rücklagen für z.B. die Bezahlung einer Reparatur verwendest, kannst Du Sie bei der Einkommenssteuererklärung einreichen.

Betriebskosten sind zu unterteteilen in umlegbare und nicht umlegbare Kosten. Die umlegbaren Kosten stellst Du Deinen Mietern in Rechnung in Form der jährlichen Nebenkostenabrechnung. Du selbst musst also nur die nicht umlegbaren Betriebskosten bezahlen.

Auch hier wieder ein Vorschlag für die schnelle Befüllung des Cashflowrechners: Wenn Du eine Immobilie kaufst und dort steht etwas von z.B. 300,- Euro Hausgeld. Dann kannst du grob mit 15% davon als nicht umlegbar rechnen. Also etwa 45,- € solltest Du in diesem Beispiel als nicht umlegbare Kosten in den Rechner eintragen. Den gleichen Betrag schreibst Du in das Feld Instandhaltungsrücklage. Die reale Höhe der Instandhaltungsrücklage hängt vom Instandhaltungsbedarf der Immobilie und natürlich davon ab was die WEG vereinbart.

Denke bitte daran die Rechnung mit genauen Werten zu wiederholen bevor Du die Immobilie tatsächlich kaufst! Für genaue Werte lässt Du Dir vom Verkäufer oder Makler die letzten Hausgeldabrechnungen schicken. Wenn es sich um eine WEG handelt. dann steht dort in der Regel auf auf der Abrechnung, was davon umlegbar ist und was nicht. Hier eine kleine beispielhafte Aufstellung um Dir einen Überblick zu geben:

Umlegbar

• Öffentliche Lasten inkl. der Grundsteuer
• Kosten im Zusammenhang mit der Wasserversorgung
• Entwässerungskosten des Gebäudes und des Grundstücks
• Kosten für eine zentrale Heizung
• Betriebskosten für Warmwasseranlagen
• Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
• Müllbeseitigung und Straßenreinigung
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung. Diese Kosten müssen regelmäßig anfallen. Bei einmaligen Kosten sind diese Kosten nicht umlagefähig.
• Gartenpflege
• Ausleuchtung von gemeinsamen Flächen
• Kosten für den Schornsteinfeger
• Sach-, Haftpflicht- und Elementarversicherungen
• Kosten für einen Hausmeister. Wenn dieser Reparaturen durchführt, sind diese nicht umlagefähige Nebenkosten.
• Breitband- oder Antennenanlagen
• Kosten für den Betrieb von Waschräumen
• Sonstige Betriebskosten
...

Nicht umlegbar

• Abnutzung, Alterung oder Witterungseinfluss
• Abrechnungskosten
• Dachrinnenreinigung
• Fassadenreinigung
• Feuerlöscher, Anschaffungs- und Installationskosten
• Geldverkehr / Kosten des Geldverkehrs
• Instandhaltungsrücklage (zählt ohnehin nicht zu den Kosten sondern zu den Rücklagen)
• Hausverwalter
• Mietausfallversicherung
• Porto und Telefonkosten
• Rechtsberatung
• Reparaturen (Kleinreparaturen bis zu einem gewissen Betrag sind auf den Mieter umlegbar wenn dies als Klausel explizit im Mietvertrag angegeben wurde)
...

Hinweis
Kaufst Du ein Mehrfamilienhaus oder ein Einfamilienhaus als Alleineigentümer, hast Du viele Freiheiten, die Du in einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) nicht hast. Du kannst allein bestimmen und entscheiden was Du mit der Immobilie machen möchtest.
ABER: Du hast eben auch die volle Verwantwortung zur Verwaltung des Obkjektes. Es gibt keine Instandhaltungsrücklage, wenn Du Sie nicht selbst in Form von angemessenen Rücklagen bildest. Es gibt auch keinen Hausverwalter. D.h. wenn Du die Immobilie nicht selbst verwalten möchtest, musst Du eine Hausverwaltung beauftragen und diese Kosten hier ebenfalls bei der Kalkulation berücksichtigen. Das sind in Deutschland derzeit ca. 33 Euro pro Wohneinheit in dem Mehrfamilienhaus.
Siehe: Hausverwaltersuche.de

Fazit

Du siehst, der Rechner ist zwar einfach aufgebaut und lässt sich auch einfach bedienen, aber die Eingabefelder richtig auszufüllen ist sehr wichtig und verlangt etwas Übung. Am wichtigsten ist jedoch, dass Du Dir im Klaren darüber bist, was das Eigentum an einer Immobilie an Arbeit und Kosten mit sich bringt. Auch die Einschätzung das richtige Objekt zu kaufen, in Bezug auf Zustand, Lage und Potential erfordert einiges an Auseinandersetzung mit dem Thema Immobilien. Wenn Du die Grundlagen verstanden hast, dann vereinfacht Dir der Cashflow-Rechner die Kalkulation immens. Und darum geht es für Dich ja auf dieser Webseite.
Also bleibt mir an dieser Stelle nur noch zu sagen:

Viel Erfolg beim Investieren in Immobilien!